De woningprijzen in Nederland blijven onverminderd stijgen. Volgens CBS en Kadaster bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen in mei 2025 maar liefst €471.875 — een stijging van 9,7% ten opzichte van een jaar geleden en 0,6% hoger dan in april. Daarmee ligt de prijs inmiddels 11,7% boven het vorige hoogtepunt uit juli 2022. De langverwachte afkoeling na de renteverhogingen in 2022 blijkt dus van korte duur.
Wat opvalt is dat deze stijging niet overal gelijk is. In sommige regio’s rijzen de prijzen de pan uit, terwijl andere gemeenten juist lichte dalingen laten zien. De ongelijkheid op de woningmarkt groeit en dat heeft gevolgen voor kopers, starters én beleidsmakers.
Krapte drijft prijzen omhoog
De belangrijkste oorzaak van de stijgende prijzen is nog altijd hetzelfde: er zijn te weinig woningen voor het aantal huishoudens. De bouwproductie blijft achter bij de vraag, mede door stijgende bouwkosten, lange vergunningstrajecten en stikstofregels. Dit structurele tekort zorgt voor prijsdruk, vooral in gebieden waar veel mensen willen wonen maar weinig wordt gebouwd.
Volgens De Nederlandsche Bank is het aanbodprobleem niet zomaar opgelost. De geplande bouw van 100.000 woningen per jaar wordt zelden gehaald, en zelfs als dat wel lukt, blijven de effecten jaren uit. In de tussentijd stijgen de prijzen verder, vooral in steden en economische kerngebieden.
Koopkracht blijft verrassend sterk
Opmerkelijk is dat veel huishoudens ondanks wat hogere rentes nog steeds voldoende leencapaciteit hebben. Dat komt doordat lonen de afgelopen jaren stevig zijn gestegen, huishoudens meer eigen geld meebrengen, en veel mensen hun hypotheekrente voor lange tijd hebben vastgezet.
De Nederlandsche Bank ziet dat deze factoren ervoor zorgen dat de renteverhogingen van de afgelopen jaren slechts beperkt effect hebben op de bestedingsruimte van kopers. Bovendien zijn banken terughoudend met het verhogen van leennormen, waardoor de markt niet vanzelf afkoelt.
Regionale verschillen nemen toe
Hoewel het landelijk gemiddelde fors stijgt, laat het Kadaster zien dat de prijsontwikkeling sterk verschilt per regio. In de 72 duurste gemeenten ligt de gemiddelde verkoopprijs inmiddels boven de €550.000. Denk aan delen van de Randstad, Brabantse groeigemeenten en populaire woonplaatsen in Gelderland en Utrecht.
Tegelijkertijd zijn er 109 gemeenten waar de woningprijzen juist daalden ten opzichte van vorig jaar. Dat zijn vooral kleinere plaatsen buiten de economische kerngebieden, waar de vraag stagneert en het aanbod toeneemt. De markt beweegt dus niet één kant op en dat maakt lokale kennis steeds belangrijker.
Starters raken verder achterop
Hoewel het artikel zich op de hele markt richt, blijft de positie van starters zorgelijk. In de grote steden (G4 en G40) zijn zij goed voor 50–60% van de aankopen, maar vaak onder druk van beperkte keuze en hoge prijzen. Buiten de steden kopen vooral doorstromers en beleggers, waardoor starters ook daar in de verdrukking raken.
De betaalbaarheid blijft historisch laag. Volgens het CBS zijn er steeds minder gemeenten waar een gemiddeld inkomen genoeg is om een huis te kopen zonder aanvullend vermogen. Dat zet druk op ouders, spaargeld en alternatieve financieringsvormen. Starters worden hierdoor afhankelijker van hulp van buitenaf — en dat vergroot de ongelijkheid verder.
Wat zegt DNB over de toekomst?
De Nederlandsche Bank verwacht dat de prijzen ook de komende jaren blijven stijgen. Voor 2025 wordt een toename van 7,5% voorzien, in 2026 nog eens 4%. Deze prognoses zijn gebaseerd op aanhoudende schaarste, inkomensgroei en beperkte rente-impact.
Toch waarschuwt DNB ook: de markt is gevoelig voor schokken. Een economische tegenvaller, een politieke ingreep of onverwachte rentebeweging kan het vertrouwen alsnog ondermijnen. Tot die tijd lijkt de markt echter te blijven stijgen — en dat versterkt het gevoel van urgentie bij veel kopers.
Wat kun je hier als koper nou mee?
Voor veel huishoudens betekent dit: sneller schakelen, beter voorbereiden en lokaal goed onderzoek doen. In sommige regio’s zijn de prijzen al zeer hoog, in andere is nog ruimte. Wees bereid te verhuizen naar een andere provincie. Wie wacht in de hoop op een correctie, zou zomaar nog verder achterop kunnen raken.
Tegelijk vraagt dit ook iets van gemeenten en ontwikkelaars: hoe zorg je voor voldoende betaalbare woningen, zonder alleen op de markt te vertrouwen? De cijfers van CBS, Kadaster en DNB maken duidelijk: de woningmarkt draait niet vanzelf bij. Gerichte actie is nodig op nationaal én lokaal niveau.
