De Nederlandse woningmarkt blijft in beweging. In 2024 steeg de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning opnieuw en kwam uit op 451.000 euro. Dit is een stijging van ruim 8 procent ten opzichte van 2023, toen de prijzen kortstondig daalden. Toch zijn er nog enkele gemeenten waar een huis minder dan 300.000 euro kost, maar ze worden steeds zeldzamer. We nemen ook een duik in die 10 redenen waarom huizen zo fucking duur geworden zijn in Nederland.
Stijgende huizenprijzen in 2024
Na een lichte correctie in 2023 stegen de huizenprijzen in vrijwel heel Nederland in 2024. De belangrijkste redenen hiervoor waren:
- Hogere lonen, waardoor huizenkopers meer te besteden hadden.
- Gunstige hypotheekrentes, ondanks eerdere verhogingen door de ECB.
- Beperkt woningaanbod, wat de concurrentie tussen kopers hoog hield.
In meer dan 300 van de 342 gemeenten stegen de huizenprijzen, in sommige gemeenten zelfs met meer dan 20 procent. De grootste daling werd genoteerd in Boekel (Noord-Brabant), waar de prijzen met 12,5 procent daalden.
De hoogste huizenprijzen werden wederom gemeten in de Noord-Hollandse gemeenten Laren (1.047.700 euro) en Bloemendaal (1.043.300 euro). Het verschil tussen de duurste en goedkoopste gemeenten is iets afgenomen, maar nog steeds fors: in Pekela (Groningen) lag de gemiddelde verkoopprijs op 250.400 euro, ruim vier keer zo laag als in Laren.
Waar zijn nog betaalbare koopwoningen?
Ondanks de prijsstijgingen zijn er nog elf gemeenten in Nederland waar de gemiddelde verkoopprijs onder de 300.000 euro ligt. Dit zijn:
- Limburg: Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf
- Groningen: Veendam, Eemsdelta, Oldambt, Pekela
- Zeeland en Noord-Holland: Terneuzen, Vlissingen en Den Helder
Den Helder is hierbij een bijzondere uitzondering: het is de enige gemeente in Noord-Holland waar een koopwoning gemiddeld minder dan 300.000 euro kost. De gemiddelde verkoopprijs in Den Helder in 2024 was 292.000 euro, terwijl dit in Amsterdam 617.600 euro bedroeg en op Texel 472.400 euro.
Den Helder: nog steeds betaalbaar in Noord-Holland
De woningprijzen in Den Helder blijven relatief laag in vergelijking met de rest van de provincie. Dit maakt de stad aantrekkelijk voor starters en mensen die buiten de Randstad willen wonen, maar toch een goede verbinding willen behouden. In vergelijking met omliggende gemeenten zijn de prijzen in Den Helder nog steeds laag:
- Texel: 472.400 euro
- Hollands Kroon: 375.900 euro
- Schagen: 411.000 euro
Den Helder is aantrekkelijk vanwege de lagere woningprijzen, maar biedt ook kansen op verdere prijsstijgingen in de toekomst. De gemeente heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in stadsvernieuwing en infrastructuur, wat kan bijdragen aan een verdere waardestijging van woningen.
Prijzen blijven stijgen
De Nederlandse woningmarkt laat in 2024 opnieuw een duidelijke stijging zien, met een gemiddelde verkoopprijs van 451.000 euro. Voor woningzoekers met een beperkter budget wordt het steeds moeilijker om een betaalbare koopwoning te vinden, maar in gemeenten als Den Helder, Veendam en Pekela zijn er nog steeds mogelijkheden.
Of deze situatie zo blijft, hangt af van de verdere prijsontwikkelingen, de bouw van nieuwe woningen en de economische omstandigheden. Voor nu blijft de woningmarkt krap, maar zijn er nog steeds betaalbare opties te vinden – al moet je er wel steeds beter naar zoeken.
Bron: CBS, Kadaster
Waarom zijn huizen zo fucking duur in Nederland?
De torenhoge huizenprijzen in Nederland komen niet uit de lucht vallen. Het is een combinatie van chronisch woningtekort, hoge bouwkosten, speculatie en bovenal beleid dat iedereen benadeelt behalve de huisjesmelkers. Er worden simpelweg te weinig nieuwe woningen gebouwd, terwijl de bevolking groeit en de vraag stijgt. Gemeenten kampen met strenge milieuregels en bureaucratische rompslomp, waardoor nieuwbouwprojecten jaren vertraging oplopen.
Hier lees je de 10 redenen waarom jij geen huis kunt kopen. De eerste ligt echt aan ons zelf:
0. We hokken te weinig & scheiden te vaak
In de jaren ‘60 en ‘70 was samenwonen met meerdere generaties in één huis heel normaal. Opa en oma bleven bij de familie wonen, volwassen kinderen bleven langer thuis en het idee van een ‘startershuisje voor jezelf’ bestond nauwelijks. Het was ook gebruikelijk dat mensen kamers verhuurden aan kostgangers of huurders, vooral in situaties waarin extra inkomsten gewenst waren of om de woning efficiënter te benutten. Dit gebeurde vaak op vrijwillige basis en was een manier om in de huisvestingsbehoefte te voorzien.
Tegenwoordig is dat compleet anders. We willen allemaal ons eigen plekje, en dat zet enorme druk op de woningmarkt. Daar komt bij dat relaties steeds minder lang standhouden. Nederland heeft een van de hoogste echtscheidingspercentages van Europa – na de Belgen. Elke scheiding betekent dat er twee woningen nodig zijn in plaats van één. Waar vroeger een gezin samen in een rijtjeshuis bleef wonen, moeten er nu aparte woningen komen voor beide ex-partners – vaak terwijl de woningmarkt al oververhit is. We gebruiken de bestaande woningen inefficiënt. Veel woningen zijn onderbezet: een alleenstaande in een eengezinswoning, een gescheiden ouder in een appartement waar de kinderen maar de helft van de tijd zijn. Als we dezelfde huizen slimmer zouden benutten, zou dat al een deel van de crisis kunnen verlichten. Maar ja, probeer mensen maar eens te vertellen dat ze weer moeten gaan hokken – dat wordt een lastige verkoop.
1. Beperkte doorstroming onder senioren
Veel ouderen, vaak wonend in ruime eengezinswoningen, willen graag verhuizen naar een gelijkvloers appartement. Echter, het aanbod van betaalbare seniorenwoningen is schaars. De vraagprijs van een gemiddeld appartement voor ouderen ligt rond de 350.000 euro, maar door overbiedingen stijgt de uiteindelijke prijs vaak richting de 400.000 euro. Voor sociale huur verdienen ze te veel (pensioen), en private huur is 3 a 4x hun huidige hypotheeklasten. Waarom zou je dan nog verhuizen als je huis al grotendeels hypotheekvrij is? Vergeet niet: dit is de generatie met volledige hypotheekrenteaftrek. Deze hoge prijzen ontmoedigen senioren om te verhuizen, waardoor gezinswoningen niet vrijkomen voor jonge gezinnen. En als kers op de taart: deze doelgroep ging vroeger gewoon naar het bejaardentehuis. Die zijn allemaal afgebroken dankzij paars beleid. Gaat je partner slecht, dan mag die naar een sterftehuis, maar jij mag niet mee.
Dit is probleem nr 1 en dé reden waarom de woningnood pas echt over 15 jaar wordt opgelost: wanneer de babyboomergeneratie plaatst maakt voor de volgende (hoi!) generatie X. Bedenk ook: de babyboomergeneratie is de allergrootste generatie.
2. Voorrang voor asielzoekers bij sociale huurwoningen
Neeheee dit niet reden nr 2 maar genoemde reden nr 2. Asielzoekers krijgen vaak voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen, wat leidt tot langere wachttijden voor andere woningzoekenden die al jaren op de lijst staan. Hoewel ministeriële aanpassingen in de maak zijn, blijft dit een bron van frustratie voor velen en een druppel op een gloeiende plaat.
3. Huisvesting van arbeidsmigranten
Arbeidsmigranten zijn essentieel voor sectoren zoals de landbouw en logistiek, maar stuiten op een tekort aan geschikte huisvesting. Dit gebrek leidt niet alleen tot overbevolkte woningen, maar ook tot extra druk op lokale voorzieningen zoals huisartsen en tandartsen. Wederom heeft dit probleem te maken met de grootte van de babyboomergeneratie: omdat die zo groot is maar nu niets meer bijdraagt, klopt de verhouding niet meer met de werkenden. Een steeds kleinere groep moet de boel draaiend houden voor een steeds grotere groep.
Automatisering helpt, maar de productiviteitstijging is niet voldoende. Concreet betekent dat de problemen die arbeidsmigranten ervaren, straks voor steeds meer Nederlanders gelden. Je huisarts is vaak al overbelast – als die wegvalt, naar wie kun je dan? Een andere huisarts met weinig ruimte. Zo goed als we het nu in Nederland hebben, wordt het lange tijd niet meer. Denk aan langere wachttijden op alles, minder zorg in ziekenhuizen, minder persoonlijk contact, meer zelf moeten doen. Zeg je, dat zal toch niet. Neem dan eens een kijkje in hoe het Londen gaat.
4. Instroom van internationale studenten
Universiteiten trekken actief buitenlandse studenten aan vanwege de financiële voordelen, maar de beschikbare studentenhuisvesting groeit niet mee. Dit resulteert in schrijnende situaties waarbij studenten geen onderdak kunnen vinden, wat de druk op de toch al krappe woningmarkt verder vergroot. Wanbeleid op politiek niveau.
5. Speculatie en vastgoedbezit door investeerders
Speculatie op de huizenmarkt drijft de prijzen op, mede door investeerders die grote hoeveelheden vastgoed bezitten. Een opvallend voorbeeld is ‘onze’ prins Bernhard van Oranje-Nassau, die via verschillende bv’s ongeveer 590 panden in Nederland bezit, waarvan 349 in Amsterdam, zie parool.nl Dit omvangrijke vastgoedbezit draagt bij aan schaarste en prijsstijgingen, wat het voor de gemiddelde koper steeds moeilijker maakt om een betaalbare woning te vinden.
6. Alles is duurder geworden
Daarnaast zijn bouwmaterialen en lonen fors duurder geworden, waardoor het bouwen van huizen duur blijft. Door de lage hypotheekrente van de afgelopen jaren konden kopers hogere bedragen lenen, wat de prijzen verder opdreef.
7. Corona
De coronapandemie heeft de bouwsector aanzienlijk beïnvloed. Hoewel veel bouwprojecten tijdens de pandemie doorgingen, werden ze geconfronteerd met uitdagingen zoals verminderde productiviteit door naleving van gezondheidsmaatregelen en onderbrekingen in de toeleveringsketen van bouwmaterialen. Daarnaast werden zelfstandige ondernemers (zzp’ers) in de bouw hard getroffen; velen zagen opdrachten teruglopen en kregen onvoldoende financiële steun, waardoor sommigen de sector verlieten. Deze factoren leidden tot vertragingen en verhoogde bouwkosten, wat de toch al gespannen woningmarkt verder onder druk zette.
8. Strikte milieuregels en stikstofproblematiek
Strikte milieuregels, met name rondom stikstofemissies, hebben de bouwsector in Nederland zwaar getroffen. In 2019 verklaarde de Raad van State het Programma Aanpak Stikstof (PAS) ongeldig, waardoor duizenden bouwprojecten stil kwamen te liggen vanwege het ontbreken van de juiste natuurvergunningen. Deze regelgeving heeft geleid tot aanzienlijke vertragingen in zowel woningbouw- als infrastructuurprojecten, wat het woningtekort verder verergert.
9. Wanbeleid van de politiek (Rutte)
Alle bovenstaande problemen – van het woningtekort tot speculatie en de stikstofcrisis – komen uiteindelijk neer op wanbeleid van de overheid. Jarenlang is er gestuurd op korte termijn winst en politieke opportuniteit, zonder rekening te houden met de gevolgen voor de woningmarkt. Want het is toch niet alsof er ‘opeens’ een babyboomergeneratie was?
Het begon al in 2010, toen het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) werd afgeschaft. De verantwoordelijkheid voor woningbouw werd versnipperd over meerdere ministeries en gemeenten, waardoor er geen centrale regie meer was. Pas in 2022 werd er weer een minister voor Volkshuisvesting aangesteld, maar het kwaad was al geschied: jarenlang werd er te weinig gebouwd, zonder een duidelijke nationale strategie.
Daarnaast heeft de overheid het financiële speelveld drastisch veranderd:
- Hypotheekrenteaftrek werd afgebouwd, waardoor koopwoningen voor veel middeninkomens duurder werden.
- Corporaties werden uitgeknepen door de verhuurderheffing, waardoor ze minder sociale huurwoningen konden bouwen. (Woningstichting Den Helder ging hier overigens tegenin door elk jaar voortaan verlies te draaien waardoor de overheid niet meer kon afromen. Resultaat? Woningstichting Den Helder heeft echt geholpen om de binnenstad van Den Helder te vernieuwen).
- Bejaardenhuizen werden gesloten onder het mom van ‘langer zelfstandig wonen’, terwijl er geen fatsoenlijk alternatief werd ontwikkeld. Hierdoor blijven veel ouderen vastzitten in grote huizen die beter benut zouden kunnen worden door gezinnen.
- Regels voor nieuwbouwprojecten werden steeds strenger, waardoor vergunningen jarenlang vastzitten in procedures en bouwkosten stijgen.
Het grote politieke falen zit hem in het negeren van de demografische ontwikkelingen: iedereen kon zien dat de bevolking groeide, dat de vergrijzing toenam en dat de vraag naar woningen structureel groter werd. Maar in plaats van te zorgen voor structurele oplossingen, voerde de overheid symptoombestrijding door. Kleine lapmiddelen zoals tijdelijke huurverlagingen, startersleningen en eenmalige subsidies veranderen niets aan het fundamentele probleem: er zijn te weinig huizen.
Tel daar bij op dat Nederland jarenlang geen duidelijke visie had op migratie (tot Pim Fortuyn werd iedereen met een beetje kritiek op het migratiebeleid gelijkstelt aan een extreemrechtse), waardoor de woningdruk door asielzoekers, arbeidsmigranten en internationale studenten steeds verder toenam. En terwijl de gewone burger moeite heeft om een huis te vinden, heeft de overheid nauwelijks grip op vastgoedbeleggers, die met hun diepe zakken een groot deel van de huizenmarkt hebben overgenomen.
Dit alles zorgt voor een vicieuze cirkel: huizen blijven te duur, bouwkosten stijgen, en er is geen politieke moed om écht in te grijpen. Totdat er een overheid komt die de regie terugpakt en met een serieuze langetermijnvisie komt, zal de woningcrisis blijven voortduren.
Deze factoren, gecombineerd met bestaande problemen zoals het woningtekort en stijgende bouwkosten, creëren een woningmarkt die voor velen onbereikbaar is geworden. Zonder gerichte en effectieve maatregelen zullen de huizenprijzen waarschijnlijk hoog blijven en blijft de droom van een betaalbare woning voor velen buiten bereik.
Ja lekker. En nu dan?
De vraag is: wie gaat dit oplossen? De markt doet het niet, want daar draait alles om winstmaximalisatie. De overheid grijpt niet in, of doet dat met halfslachtige maatregelen die meer symptoombestrijding dan structurele oplossingen bieden. Ondertussen blijft de gewone Nederlander de dupe. Jonge starters kunnen nauwelijks een huis vinden, gezinnen zitten klem en senioren blijven noodgedwongen in hun te grote woningen wonen.
Er zijn oplossingen: massale woningbouw, snellere vergunningverlening, betere doorstroming voor ouderen, regulering van investeerders, en een visie op migratie en bevolkingsgroei die aansluit op de woningmarkt. Maar dat vereist politieke moed en een overheid die eindelijk eens de regie terugpakt. Tot die tijd? Succes met zoeken naar een betaalbare woning. Je hebt het nodig.
Hier wat praktische tips om echt even over na te denken:
- Lieve ouders. Help. Ga niet klakkeloos dat koophuis verkopen en in een huurhuis zitten, want de kloof tussen de have’s en nothave’s (van een huis) wordt steeds groter. Houd dat huis in de familie.
- Netwerken. Zo werkt het: zorg ervoor dat iedereen weet wie je bent en wat je zoekt. Mensen helpen je graag. En andersom: help anderen ook.
- Sparen. Spendeer je meer dan 40% van je loon aan je huisvesting? Dan kun je niet meer sparen. Laat staan over 10 jaar een ton kunnen inbrengen als huurder om een huis te kopen. Ga je inkomsten en uitgaven kritisch na met een huishoudboekje. Je bent geen slachtoffer, je hebt keuzes. Ze zijn alleen niet leuk. Zoals waar je woont.
- Den Helder. Erg stom strand met weinig mensen. Alleen maar de springplank naar Texel. Geen bal te doen. Maar stiekem is het er prima wonen tegen normale prijzen met een goede treinverbinding.
- Jong en ongebonden? Expatten. Overal in de wereld is het leven duurder geworden. Maar niet overal is het even duur. Heb je een job die je remote kunt doen? En wanneer je in Nederland bent kun je bij je ouders of vrienden terecht? Dan kun je een leuke stek in de wereld uitkiezen, zonnig en goedkoper, zoals Portugal bijvoorbeeld, lekker leven daar én geld sparen.
- Neem de regie. Want de overheid doet het niet. Wees je bewust van de wooncrisis. Je hebt geen echte invloed op de aanleidingen ervan, maar wel op hoe jij er op reageert. Je hoeft echt niet in Amsterdam te wonen na je studie. Je kunt best met vrienden samenwonen, gezellig toch. Of met 5 andere welgestelde babyboomers een boerenerf opkopen, opknappen en omtoveren tot 3 appartementen. Of naar Canada verhuizen waar er een grote vraag is naar mensen. Of gewoon bij je ouders blijven wonen in goed overleg, zoals ze in Italië doen. Het is jouw leven. Maak er wat van.
