Het verhaal dat een alleenstaande starter € 272.000 spaargeld nodig heeft om een huis te kopen triggert terecht ongeloof. Het is karikaturaal, maar het legt wel een pijnlijk probleem bloot: stijgende koopprijzen, krap aanbod, strengere leennormen en scheef verdeelde vermogens duwen starters naar de zijlijn. Hieronder kijk je mee in de cijfers en de mechanismen die dit voeden, met CBS en Kadaster als anker.
Wat de prijzen doen, niet wat de headlines roepen
De prijzen van bestaande koopwoningen liggen opnieuw duidelijk hoger dan een jaar eerder. In april 2025 noteerden koopwoningen gemiddeld ruim 10 procent prijsstijging jaar op jaar. Zie de lange-reeks en duiding bij CBS en de gezamenlijke index van Kadaster.
| Periode | Ontwikkeling | Bron |
|---|---|---|
| April 2025 t.o.v. april 2024 | +10,2% | CBS |
| Augustus 2025 t.o.v. augustus 2024 | +7,9% | CBS |
Tabel gebaseerd op nieuws- en reekspagina’s van CBS.
Wat starters daadwerkelijk betalen
Het prijsniveau dat starters tegenkomen is lager dan het totale gemiddelde, maar stijgt wel stevig mee. In het eerste kwartaal van 2025 lag de gemiddelde koopsom in Nederland rond € 470.000, terwijl starters gemiddeld substantieel lager uitkwamen (regionaal verschillend). Zie de kwartaalduiding bij het Kadaster.
| Categorie | Gemiddelde koopsom | Toelichting | Bron |
|---|---|---|---|
| Totaal Nederland | € 470.000 | +9% j/j; door krapte en iets ruimer leencapaciteit | Kadaster |
| Doorstromers | € 539.000 | Hoger segment; voordeel van overwaarde | Kadaster |
| Starters (indicatief) | circa € 340.000–€ 385.000 | Afhankelijk van regio en herkomst verkoper | Kadaster |
Waarom het bedrag aan ‘eigen geld’ oploopt
Starters botsen op drie harde grenzen. Eén: de maximale leencapaciteit op basis van inkomen en rente. Twee: bijkomende aankoopkosten die niet meegefinancierd worden. Drie: concurrentie van kopers met overwaarde of familiekapitaal. Daar komt bij dat vermogens in Nederland scheef verdeeld zijn; begin 2023 was 56 procent van het totale vermogen in handen van de rijkste 10 procent huishoudens, aldus het CBS.
Noot: verdeling verklaart wie aanbetalingen kan doen en wie niet; zie ook de detailtabellen bij CBS.
Is € 272.000 spaargeld realistisch voor een alleenstaande?
Voor de meeste scenario’s niet. Neem een starter die € 350.000 wil besteden. Bijkomende kosten (overdrachtsbelasting voor niet-starters, notariskosten, advies, bouwkeuring) liggen typisch in de bandbreedte van enkele procenten. Een bank kan, afhankelijk van inkomen en rente, een groot deel financieren. De eigen inbreng loopt dan op tot tienduizenden euro’s, niet tot een kwart miljoen. Een bedrag van € 272.000 impliceert óf een zeer dure woning met beperkte financiering, óf een optelsom waarbij aanbetalingen, verbouw, reserves en risicomarges onrealistisch zijn opgestapeld. De kern blijft: de drempel is te hoog, maar de karikatuur helpt het echte probleem niet oplossen.
Wat werkelijk helpt: aanbod, toegang en timing
De markt veert op terwijl rente en inkomens iets gunstiger uitpakken. Dat vergroot de leencapaciteit, maar zonder extra aanbod blijft het prijsopdrijvend. Versnellen van bouw in het betaalbare segment, beter richten van startersinstrumenten en scherpere monitoring van overbieden zijn logische hefbomen. Zie de structurele duiding en actuele grafieken in het woningmarktdashboard van het CBS en de kwartaalanalyses van het Kadaster.
De echte kern: systeemspanning, geen individueel falen
Starters stranden niet omdat ze ‘niet genoeg gespaard’ hebben, maar omdat systeemvariabelen tegenzitten: krapte, concurrentie met overwaarde, strengere normen en scheve vermogens. Zolang we die combinatie niet adresseren, blijft de drempel hoog en blijft het verhaal van de ‘onmogelijke aanbetaling’ terugkeren, los van de exacte euro’s in de kop.
Bronnen
- CBS – Koopwoningen in april ruim 10% duurder dan jaar eerder
- CBS – Reekspagina prijzen koopwoningen
- CBS – Dashboard woningmarkt
- CBS – Vermogensverdeling huishoudens
- CBS – Detailtabel Vermogen van huishoudens
- Kadaster – Woningmarkt 1e kwartaal 2025
- Kadaster – Starters vs doorstromers (transacties met investeerders)
- DNB – Economische duiding woningmarkt
